Какво стои зад искания скок на данъчната оценка на имотите

Данъчните оценки на имотите ще скочат драстично - те ще бъдат актуализирани с 30% още от догодина, като след това ще има още две стъпки на увеличение с по 35% през 2028 и 2029 г. Така общо оценките ще нарастнат двойно - със 100%, заявиха управляващите.

Мнозина експерти коментираха темата, заявявайки, че реформа е необходима, но се съмняват дали ще бъде изпълнена по коректен и ефективен начин. Други път заподозряха целенасочена атака срещу кметовете прези местните избори.

"Управляващите най после пипнаха най старата болка за хората - Данъчната оценка. Последната промяна на данъчните оценки е направена през 2007 година по времето на Тройната коалиция и министър председател Сергей Станишев. След това 20 години никой управляващ не посмя да пипне тази болна за всички тема. В България всеки има поне един имот, а някои по три - четири и повече. Данъчната оценка определя размера на Данъка на недвижимите имоти, а в момента и Таксата за битови отпадъци. ДНИ се изчислява, като се умножи данъчната оценка по коефициента определен от Общински съвет в границите от 0,1 до 4,5 промила. В Закона за местните данъци и такси пише, че данъчната оценка трябва да е близка до пазарната стойност на имота. В повечето европейски страни данъчната оценка се актуализира на всеки две - три години, а в САЩ всяка година. Проекта на данъчните закони предвижда да се увеличи с 30% от 2027 год. и по 35% през 2028 и 2029 год. или от 2030 год. общо 100%", уточни бившият зам.-кмет на Пловдив Александър Константинов.

Според него в момента има много неясни въпроси.

"Първо - не е ясно какво става с ТБО - таксата битови отпадъци. Повече от 10 години ЗМДТ изисква тя да не се определя на базата на данъчната оценка, но всяка година управляващите изместват това за следващата година. Ще започне ли да се прилага ЗМДТ от 2027 год. е въпрос с повишена трудност.

Второ - в приложенията на ЗМДТ има една таблица, която регламентира с коефиценти размера на данъчните оценки в различните градове. Пловдив е с по малки коефиценти от София, Варна, Бургас, Стара Загора, а това означава и по малки данъчни оценки. Ще се промени ли тази таблица и как?? В същата таблица има и 5 зони в градовете, като най високите оценки са в първа зона. Ще има ли промяна и в тези зони?

Трето - сега в ЗМДТ е регламентирано сделките с недвижими имоти да се облагат с данък до 3% върху стойността на сделката. Ще има ли някаква промяна в тази част на Закона?", пита той.

Според Константинов промяната на данъчните оценки не е задължително да доведе до по големи данъци, тъй като границите са много широки - от 0,1 до 4,5 промила и всяка община сама решава как да определи този коефициент.

"Кметът може да предложи на съветниците по малък коефициент от досегашните 1,5 и така да се компенсира увеличението на данъчната оценка. Всичко е свързано с размера на местните приходи и разходи. Тези промени в законите поставят кметовете пред трудна есен. Всички промени трябва да се приемат от Общинските съветници до края на годината. Промените в Наредбите трябва да стоят в сайта на общината минимум един месец преди да влезат в комисиите на Общински съвет, а и там има поне една седмица за обсъждане. Това означава, че всичко трябва да е ясно до края на м. октомври. За управляващите от ПБ е важно тази "попара" да я изсърбат сегашните кметове, защото догодина са местните избори и то в края на м. октомври. За ПБ е добре и промяната на ТБО да се реализира от сегашните кметове през 2027 г. за да оберат всички негативи от нея. Затова очаквам и тя да се реализира през следващата година", пише Константинов.

"Ясно е едно - ще има още изненади! Аз лично очаквам промяна и в данъка МПС, която се готви от години. Европейската практика е екологичните автомобили да плащат по малко данъци, а при нас е обратното. Старите дизели на 20 години плащат най-малките данъци. Това няма как да продължи и сигурно ще има промяна. Живеем в интересни времена", заключи той.

Поскъпването ще е "137%, а не 100%"

Общински съветник в СОС от групата на ГЕРБ-СДС Драгомир Младенов има забележки по изчеслението на ръста.

"137% увеличение на данъчната основа на имота Ви? Как ви звучи? Още от другата година се започва! Ето как изглежда лицето на прогресиста, докато ти обяснява спокойно, че данъчните оценки на имотите (базата, върху която се смята данък сгради) ще се вдигнат с "цели" 100% до 2029 г. Само дето неговата собствена аритметика (30% + 35% + 35% и сложна лихва) излиза на 137%. Явно дори собствените им проценти не издържат проверка. Лъжат дори в самото представяне на лошата новина. И ако промилите не паднат междувременно, реално дължимият данък ще нарасне пропорционално на тази оценка", пише той.

"Междувременно Гърция, същата тази фалирала Гърция, предвижда данъчни облекчения за милиарди преди избори, защото ползите от растежа трябвало да се върнат на обществото. При нас ползите от растежа за държавата. Класическо ляво! Народна република България фалира три пъти за 44 години. Явно някой брои проценти по същия начин, по който е броил и бюджетите", коментира Младенов.

"Неизбежна реформа или пореден фискален капан"

"Данъчните оценки скачат двойно: Неизбежна реформа или пореден фискален капан?", анализира от своя страна Богомил Атанасов, консултантът по маркетинг и развитие.

"В публичното пространство вече се налага темата за поетапното вдигане на данъчните оценки на имотите с до 100% до 2029 г. (на три стъпки: 30% през 2027 г. и две по 35% през 2028 и 2029 г.). Фактът е безспорен: данъчните оценки в България не са коригирани от 2007 г. За тези 19 години инфлацията, имотният бум и строителната активност в големите градове изкривиха пазара до гротескни нива. В София, Бургас, Пловдив и Варна масовата данъчна оценка често покрива едва 20% до 30% от реалната пазарна стойност на жилищата. Актуализацията е финансово и логически закъсняла. Но въпросът, който всеки собственик трябва да зададе, не е просто „Колко повече ще платя?“, а „Какво ще получи градът срещу тези пари", пише Атанасов.

Той разяснява какво означава промяната за джоба на българина:

"Вдигането на базата ще окаже двоен ефект върху бюджета на всяко домакинство. Данък сгради и Такса смет: Те са пряко обвързани с данъчната оценка. При двойно увеличение на базата, годишната тежест скача автоматично, освен ако общинските съвети не намалят промилите.

Данък при придобиване: При сделка с имот местният данък (вариращ между 2% и 3% според общината) вече няма да може да се изповядва на символични стари стойности.

Общините системно се оплакват от хроничен недостиг на средства — в над 70 български общини собствените данъчни приходи са под 200 лв. на жител годишно. Парите от новите оценки ще отидат право в местните хазни".

Според Атанасов тук идва голямото изпитание за местната власт. "Инфраструктура срещу асфалтови кръпки: Ако такса смет и данък сгради скочат двойно, това ще доведе ли до модерно подземно събиране на отпадъци, миене на улиците и нови паркоместа, или просто ще покрие дефицитите на раздутите общински предприятия? Край на изповядването "на сиво": Реалните оценки ограничават сивия сектор при сделките, но само ако държавата гарантира, че прозрачните купувачи не са единствените наказани с по-високи нотариални и местни такси".

Той коментира и как е решен въпросът в Европа.

"България често е давана за пример като държава с символичен данък върху недвижимата собственост, но европейските модели показват много по-голяма прецизност:

България срещу средното за ОИСР (OECD): У нас постъпленията от периодични данъци върху имуществото формират едва около 0.4% от БВП. За сравнение, средното ниво за страните от ОИСР е близо 1.9% от БВП, а в страни като Великобритания и Франция надхвърля 3.7%.

Германия (реформата на Grundsteuer): Доскоро Германия използваше базисни оценки от 1964 г. (за Западна) и 1935 г. (за Източна Германия). Федералният конституционен съд ги обяви за противоконституционни заради драстични неравенства между съседи. Беше извършена пълна преоценка на близо 36 милиона имота, като данъкът при покупка (Grunderwerbsteuer) е между 3.5% и 6.5%.

Франция (Taxe Foncière): Годишният данък сгради се актуализира автоматично спрямо инфлацията и потенциалния наем на имота. При покупка на старо жилище местните такси и държавните отчисления (droits de mutation) достигат между 7% и 8% от цялата стойност на сделката.

Испания (IBI & ITP): Годишният данък IBI се движи между 0.4% и 1.1% от кадастралната стойност, която се преразглежда регулярно. Данъкът при прехвърляне на имот втора ръка варира между 6% и 10% според автономната област.

Естония (Умният модел): Естония изобщо не облага сградите, а само земята (т.нар. Land Value Tax) със ставка между 0.1% и 1.0% от пазарната стойност. Така не се наказва собственикът за това, че е инвестирал в саниране, ремонт и модернизация на дома си".

По думите на Атанасов актуализацията на данъчната оценка не е политически каприз, а икономическа реалност, която рано или късно щеше да ни застигне.

"Рискът обаче остава познат: парите да влязат в общинските бюджети тихомълком, а градската среда да остане непроменена. Ако обществото плаща двойно за активите си, гражданите имат пълното право да изискват двойно по-високо качество на живот пред входа си, а не просто поредния фискален отчет", смята той.

Един от най-популярните инвеститори в имоти Иво Димовски пък е на мнение, че вдигането на данъчната оценка е правилен ход, защото в момента разликата между нея и реалната пазарна стойност е прекалено голяма.

"Прогресивна България” предприема драстично увеличение на данъчните оценки на имотите, макар и разсрочено във времето. Предвижда се данъчните оценки да бъдат актуализирани с 30% още от догодина. Ще има още две стъпки на увеличение с по 35% през 2028 и 2029 г., така че оценките да се повишат общо със 100%. Това съобщи преди дни в депутатът от ПБ Стефан Белчев.

Белчев заяви, че в пакета с данъчните закони ще има нови приходни мерки въпреки обявеното намерение да не се вдигат данъци.

"Едното от нещата, за които и друг път е ставало въпрос, но се надявам да се осъществи, е актуализацията на данъчните оценки на имотите. Защото от 2007 г. данъчните оценки си седят на котва 2007 г. От тогава най-малкото инфлацията се е вдигнала няколко пъти, така че за мен няма нищо по-нормално да има една актуализация. Поне аз, доколкото знам, тези данъчни оценки ще се актуализират с 30%, а най-вероятно за следващите 2 години с по още 35%. Така че в края на 2029 г. ще имаме една актуализация със 100%", обясни Белчев.

Към момента няма повече детайли за замисленото вдигане на данъчните оценки и оценка на въздействието, така че да се прецени как предложената промяна ще се отрази на пазара на имоти и на плащаните от хората данъци и такси, пише "Сега".

Засега не е ясно дали управляващите смятат да променят ставката за определяне на самия данък сгради. В момента общините имат голяма свобода да преценяват какъв точно да е данъкът, като той може да варира в диапазона от 0.1 до 4.5 промила върху данъчната оценка. Тоест, общините ще имат споделена отговорност при евентуално решение да не променят ставката. Очаква се местните управи да запазят сегашните нива и дължимата от данъкоплатците сума да се увеличи. За първо жилище данъкът се плаща върху намалена наполовина основа, а от години постъпленията от данък сгради се коментират като много изоставащи на фона на пазара.

Вдигане на данъчните оценки ще засегне и сделките с имоти. Много от тях се сключват на данъчна оценка, а не на реалната договорена стойност. Тук ставката по действащия в момента закон е от 0.1 до 3% върху данъчната оценка на имота. Върху данъчните оценки се изчислява и такса смет.