Може ли незаконното строителство в местността „Баба Алино“ да промени българското законодателство?

Ако един имот е незаконен, това не значи, че няма собственик. Сделките, направени с него са валидни, но купувачите трябва да знаят, че им продават „бомба, пакетирана в целофан“ и е тяхна отговорността какво да правят с нея. 

Подобна е покупката на имот в местността „Баба Алино“ край Варна – в горски терен след незаконна сеч има незаконно строителство, което се рекламира широко. Сградите са хубави, но инженерното вглеждане открива куп нередности. Внезапното осветляване на този комплекс, изграден в нарушение на българските закони, показа множество „пробойни“ в прилагането и контрола на законодателството. Основното, което порази българското общество, беше размахът, с който са нарушавани законите. 

Юристи с богат опит заявиха пред Таралеж, че обикновено при незаконно строителство става въпрос за част от имот – или лятна кухня, може баня или барака на село или санитарна пристройка към къща. Изцяло изграждане на мащабен комплекс, който е изцяло незаконен и в същото време снабден с ток и вода – такова нещо не са срещали. 

Според бившия председател на Нотариалната камара в България Димитър Танев:

„Незаконен строеж означава строеж, извършен без основни строителни книжа. Най-съществени от тях са: виза, одобрен инвестиционен проект, разрешение за строеж и влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП).

Съдебната практика еднозначно определя, че сделките с незаконни строежи са действителни. Незаконният строеж не е “ничия” собственост и ако са нарушени императивни строителни правила и норми той следва да бъде разрушен. Именно защото незаконният строеж е собствен, то тези собственици трябва да поемат разноските по премахването му.

Конституционният съд приема, че всяко ограничение на правомощието на собственика да се разпорежда противоречи на конституционната защита на правото на собственост, защото представлява ограничение на едно същностно правомощие от правото на собственост. Именно поради тази причина незаконните строежи се наследяват като вещни права. Когато се извършват сделки с недвижими имоти гражданите не “прехвърлят” сградите, а правата, които имат спрямо тях. Възможността за прехвърляне обаче няма нищо общо с възможността незаконният строеж да съществува физически.

Изцяло е въпрос на целесъобразност и на преценка дали са нарушени императивни строителни правила и норми от кмета на населеното място или от началника на ДНСК в зависимост от категорията на строежа и извода, следва ли той да бъде премахнат.

Незаконно изграден обект може да бъде прехвърлен чрез разпоредителна сделка и тя не е нищожна. Въпросът дали строежът е законен или не, е относим към възможността за премахването му, но не и към правото на собственост на незаконната сграда. Кога един строеж е незаконен и подлежи на премахване, се определя от техническите органи съгласно относимите строителни правила, съответно незаконният строеж подлежи на премахване, когато има издадено предписание за това от компетентните органи - чл. 225 и 225а зут.” решение № 280 от 06.12.2016 г. по гр. д. № 2394/2013 г., г. к., іv г. о. на ВКС“, заяви нотариус Танев пред Таралеж.

Удостоверенията за търпимост, на базата, на която се гради и разраства комплексът, се издават за строежи, изградени преди 31 март 2001 г., които също могат да бъдат признати за търпими при изпълнение на законовите условия. Предоставените на обществото документи от корпорация КУБ показват разрешение за строеж № 56 с дата от 23 април 2025 г. и акт за приемане на конструкцията от 9 март 2026 г. като сателитни снимки доказват, че към 2001 г. (за когато може да се издава удостоверение за търпимост) на това място не е имало и помен от подобно застрояване.

Цялото застрояване е в горска територия. Според Закона за устройството на територията застрояването в неурегулирана територия може да бъде допуснато, ако има скица копие (според чл. 58 от ЗУТ) или при спазване на предвижданията на действащ общ устройствен план за територията на общината или за част от нея, според чл. 59.

След като дори за лаици са ясни основанията за изграждане на този затворен и сериозно охраняван комплекс, основният фокус на въпросите е кой и защо е допуснал незаконното строителство и как ще бъде разрешен този казус. 

Според българското законодателство за събаряне на незаконното строителство няма давност и изградените постройки трябва да бъдат съборени за сметка на строителя. Мнозина смятат, че корпорация КУБ, която е основният инвеститор, трябва отново да залеси този терен. 

Как стоят нещата на практика? 

След като избухна скандалът с незаконното застрояване в местността „Баба Алино“ много институции, включително и община Варна се оказаха изненадани, припомни се прецедентът с експулсирането на председателя на украинската групировка КУБ Олег Невзоров и последвалото писмо, че няма да бъде експулсиран, ведомствата започнаха да си прехвърлят отговорността за „проспания“ комплекс като горещ картоф.
Регионалният министър Иван Шишков заговори за „широко затворени очи“, но никой дори не спомена – щом очите са били широко затворени – колко и чии длани са били „бая отворени“.

Защото в големите градове вече дори за остъкляване на балкон или за отсичане на едно дърво пред блока или за отказване от услугите на „Топлофикация“ трябва да събирате подписи до девето коляно. Имаме и примери с паднали дървета и убити на място хора. Но редки са примерите на ясно и човеколюбиво прилагане на българското законодателство.

И ако на този прецедент не се реагира адекватно, това означава ли, че всяка чужда фирма може да дойде, да загради част от българската територия и да се разпорежда както си иска с нея?

И докато инвеститори, община и държава спорят за началото и хода на очевадното нарушение на законодателството, в частност – Закона за устройство на територията (ЗУТ), а времето си тече, дали няколко политици, може би – цели формации, няма тихо да внесат промени в ЗУТ, които да помогнат узаконяването на тези и подобни постройки? 

„Промяна на закон не следва да се извършва заради определен случай. Следва да се изследват много незаконни строежи в различни населени места. Според мен законодателната уредба е ясна, дава възможност за преценка за различни случай на строежи без строителни книжа, което означава, че е справедлива“, категоричен е нотариус Димитър Танев.

Иначе - хубавите къщички в гората имат своите собственици, а те – своите интереси. Въпросът е дали те съвпадат с интересите на обществото.