Средната оферта за тристаен апартамент в София е над 300 000 евро
Какво е по-изгодно наем или собствено жилище с ипотека? За реалното сравнение не е достатъчно да се поставят една до друга месечният наем и банковата вноска. При покупката към цената се добавят самоучастие, местен данък, нотариална такса, вписване, а в много случаи и брокерска комисиона, пише Vesti.bg.
Какво сочат данните от проучване?
София: средната оферта за тристаен апартамент е над 300 000 евро
Проучването на Vesti.bg показва, че средната офертна цена на тристаен апартамент в София е около 318 000 евро, а средната цена на квадратен метър е приблизително 2930 евро.
Разликите по квартали са големи – от около 240 000 евро в по-достъпните райони до над 500 000 евро в част от най-скъпите.
От 241 000 евро в Овча купел 1 до над 520 000 евро в Лозенец
В Овча купел 1 средната офертна цена на тристаен е около 241 000 евро, или приблизително 2240 евро/кв.м. Средният наем е около 690 евро месечно.
В Младост 1 средната цена е около 300 000 евро, или приблизително 2880 евро/кв.м, а наемът е около 870 евро.
В Манастирски ливади средната офертна цена достига около 373 000 евро, или приблизително 3020 евро/кв.м.
В Изток средната цена е около 518 000 евро, при над 4300 евро/кв.м.
В Лозенец средната офертна цена достига около 522 000 евро, или над 4200 евро/кв.м.
Само изборът на квартал може да промени цената на тристаен в София с повече от 250 000 евро. Бюджетът от 300 000 евро, с който работим по-нататък, е близо до средното за града, но в едни квартали дава реален избор, а в други е далеч под средната офертна цена.
Пловдив: около 155 000 евро средно, но Центърът е значително по-скъп
Средната офертна цена на тристаен в Пловдив е около 155 000 евро, а средната цена на квадратен метър е приблизително 1480 евро.
За изчисленията използваме 150 000 евро покупна цена и 650 евро месечен наем.
В Южен средната офертна цена е около 137 000 евро, или приблизително 1320 евро/кв.м.
В Кършияка тристаен е средно около 179 000 евро, при приблизително 1650 евро/кв.м, а наемът е около 655 евро.
В Христо Смирненски средната цена е около 173 000 евро, или приблизително 1560 евро/кв.м. Средният наем е около 770 евро.
В Центъра средната офертна цена достига около 247 000 евро, при приблизително 2300 евро/кв.м, а наемът е около 730 евро.
Тук съотношението между покупна цена и наем е различно от това в София. Жилището, което използваме за сметките, струва наполовина, но наемът не е наполовина по-нисък. Именно това прави сравнението между наем и ипотека в Пловдив по-различно.
Варна: средната оферта доближава 200 000 евро
При Варна средната офертна цена на тристаен е около 198 000 евро, или приблизително 2060 евро/кв.м.
За изчисленията използваме 190 000 евро покупна цена и 700 евро месечен наем.
В ж.к. „Владислав Варненчик 1“ средната цена е около 135 000 евро, или приблизително 1550 евро/кв.м, а наемът е около 520 евро.
В „Възраждане 1“ средната офертна цена е около 168 000 евро, при приблизително 1690 евро/кв.м, а наемът е около 630 евро.
В „Бриз“ средната цена достига около 277 000 евро, или приблизително 2440 евро/кв.м, а средният наем е близо 1000 евро.
В Центъра средната офертна цена е около 312 000 евро, при приблизително 2880 евро/кв.м, а наемът е около 880 евро.
Така Варна се оказва чувствително по-скъпа от Пловдив. Средната офертна цена на тристаен в нашето проучване е с около 43 000 евро по-висока, а при цената на квадратен метър разликата е близо 40%. По необходимия бюджет за покупка морската столица се доближава повече до София, отколкото до Пловдив.
Сделките намаляват, но цените остават нагоре
Пазарът през 2026 г. е по-слаб като брой сделки спрямо много активната 2025 г. Анализите за първото полугодие показват около 15% спад на сделките в четирите най-големи града спрямо същия период година по-рано.
По-малката активност засега не е довела до общ спад на цените. Пазарните анализи отчитат повишение на ценовите нива с до 10% в София, около 8% в Пловдив и около 6% във Варна.
Купувачите обаче преговарят по-активно. Около 40% от сделките от началото на 2026 г. са сключени с отстъпка от първоначалната цена, като при 60% от сделките с корекция намалението е до 10 000 евро.
Обичайните договорени отстъпки са в рамките на 5000–10 000 евро, а по-големи намаления се срещат основно при имоти, които първоначално са излезли на пазара на прекалено висока цена.
Това е важно и за нашите сметки. Средните офертни стойности показват какво се предлага на пазара, но крайната цена може да бъде договорена под обявената, особено при имоти, които се задържат по-дълго на пазара.
Колко излиза ипотеката
По последните налични данни на БНБ средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,43%, а средният ГПР е 2,77%.
За сравнението използваме 15% самоучастие, 85% кредит, срок 30 години и лихва 2,43%.
При цена 300 000 евро в София собственото участие е 45 000 евро, кредитът е 255 000 евро, а изчислената месечна вноска – около 998 евро.
При 150 000 евро в Пловдив са необходими 22 500 евро самоучастие, кредитът е 127 500 евро, а месечната вноска – около 499 евро.
При 190 000 евро във Варна собственото участие е 28 500 евро, кредитът е 161 500 евро, а вноската – около 632 евро.
И точно тук сравнението става интересно.
В София ипотечната вноска от около 998 евро практически се изравнява с използвания от нас наем от 1000 евро.
В Пловдив вноската е с около 150 евро под месечния наем, а във Варна разликата е около 70 евро в полза на ипотеката.
На пръв поглед покупката изглежда по-изгодна и в трите случая. Но месечната вноска е само едната страна на сметката. Голямата разлика идва от парите, които трябва да бъдат осигурени още преди първата вноска.
Покупката започва с между 28 000 и 55 000 евро собствени средства
При покупката се плаща данък при възмездно придобиване. Ставката се определя от общината, като законът допуска размер между 0,1% и 3%. В София, Пловдив и Варна ставката е 3%.
Към нея се добавят 0,1% такса за вписване и нотариална такса, която се изчислява според материалния интерес.
При нашия пример за София от 300 000 евро самоучастието е 45 000 евро, местният данък – 9000 евро, нотариалната такса е около 1000 евро, а вписването – 300 евро.
Така необходимата сума достига приблизително 55 300 евро още преди брокер и банковите разходи.
В Пловдив при цена от 150 000 евро сумата е около 27 800 евро, а във Варна при 190 000 евро – около 35 200 евро.
Това променя сравнението съществено. В София например месечният разход за наем и ипотека е почти еднакъв, но входът към двата варианта е съвсем различен – около 3000–4000 евро за наем при първи наем, депозит и посредник срещу над 55 000 евро за покупката, преди евентуална брокерска комисиона.
Брокерът може да добави още няколко хиляди евро
Брокерската комисиона не е законово фиксирана. Ако използваме за пример 3% от продажната цена, при София тя е 9000 евро, при Пловдив – 4500 евро, а при Варна – 5700 евро.
Тогава необходимият начален ресурс достига приблизително 64 300 евро в София, 32 300 евро в Пловдив и 40 900 евро във Варна.
Именно тук е една от най-големите разлики между трите пазара. В София месечният наем и ипотечната вноска са почти равни, но покупката изисква над 60 000 евро собствен капитал още в началото. В Пловдив входната сума е приблизително наполовина, а месечната ипотечна вноска е осезаемо под използвания наем.
А ако жилището не е готово за нанасяне
Към тази сметка има още една възможна голяма сума – довършването, ремонтът и обзавеждането.
Средните офертни цени, които използваме, включват имоти в различно състояние. Част са обзаведени и готови за нанасяне, други са ново строителство, което се продава недовършено, а при по-стари жилища може да е необходим частичен или основен ремонт.
Затова изчислените 55 300 евро в София, 27 800 евро в Пловдив и 35 200 евро във Варна не включват средства за привеждане на жилището във вид за нанасяне.
При имот на шпакловка и замазка към покупката идват довършителните работи, кухнята, санитарното оборудване, осветлението и обзавеждането. При готово жилище сумата може да бъде значително по-малка, но и там може да има разход за освежаване, ремонт или подмяна на мебели и техника.
Това е и причината две жилища с еднаква продажна цена да изискват различен реален бюджет. За купувача има значение не само колко струва имотът, а колко ще струва до момента, в който може да се нанесе в него.
Евтината ипотека променя сметката
При стандартния ипотечен кредит в началото по-голяма част от месечната вноска отива за лихва, а по-малка – за главницата. С намаляването на остатъка по кредита лихвата постепенно намалява, а делът на главницата нараства.
При използваната в нашите изчисления лихва от 2,43% обаче цената на заемния капитал е сравнително ниска. Това е една от причините ипотечните вноски при нашите три примера да се доближават до наемите или дори да остават под тях.
Но тази сметка е силно зависима от лихвата.
При софийския кредит от 255 000 евро вноската при 2,43% е около 998 евро. При лихва от 3,5% тя би се увеличила до около 1145 евро, а при 5% – до приблизително 1369 евро.
При 5% ипотеката вече би струвала около 370 евро повече месечно от използвания в сравнението софийски наем.
Така изводът „ипотеката струва колкото наема“ е валиден само при сегашното ниво на лихвите. При по-сериозно поскъпване на кредита балансът се променя.
Къде покупката изглежда най-силно спрямо наема
От трите примера Пловдив показва най-голяма разлика между наем и ипотечна вноска.
При покупна цена от 150 000 евро и 15% самоучастие вноската е около 499 евро, докато използваният наем е 650 евро. Разликата е приблизително 151 евро месечно, или над 1800 евро за година, ако и двете стойности останат непроменени.
Във Варна разликата е значително по-малка – около 68 евро месечно.
В София практически няма месечна разлика – около 998 евро ипотека срещу 1000 евро наем.
Това обаче не прави автоматично Пловдив „по-изгоден“ за покупка. При ипотеката трябва да се осигури първоначалният капитал и да се поемат разходите по сделката, а при собственото жилище остават разходите за данъци, поддръжка, застраховане и ремонти.
Сметката показва друго: колкото по-ниска е покупната цена спрямо наема за сходно жилище, толкова по-конкурентна става ипотеката спрямо наемането. При нашите три примера това съотношение е най-благоприятно в Пловдив.
А колко години наем се съдържат в цената на жилището
Има и още един начин да се види разликата между трите пазара – да сравним покупната цена с годишния наем, без да включваме ипотека и бъдещо движение на цените.
При 300 000 евро цена и 1000 евро месечен наем в София покупната цена се равнява на около 25 години сегашен наем.
При 150 000 евро и 650 евро месечно в Пловдив съотношението е около 19 години.
При 190 000 евро и 700 евро във Варна – близо 23 години.
Това не е срок, след който покупката се „изплаща“, а показател за съотношението между текущите продажни цени и наемите. И точно тук отново се вижда защо Пловдив стои различно от другите два пазара.
