Предложени промени в Закона за енергийната ефективност предвиждат всяка продажба или отдаване под наем на жилище да бъде обвързана със сертификат за енергийните характеристики на сградата. Експерти предупреждават, че липсата на готовност може да доведе до сериозни затруднения.
Покупката, продажбата и отдаването под наем на жилища в България може да се окажат изправени пред ново административно препятствие. Предложени промени в Закона за енергийната ефективност предвиждат при всяка сделка с имот да бъде осигурен сертификат за енергийните характеристики на сградата – документ, който към момента липсва за огромната част от жилищния фонд в страната.
Законопроектът е публикуван за обществено обсъждане от Министерството на енергетиката и има за цел да въведе в българското законодателство изискванията на европейската директива за енергийните характеристики на сградите. Предвижда се сертификатът да бъде електронен документ, който собственикът е длъжен да предостави на бъдещия купувач или наемател.
Защо се въвеждат новите правила
Европейският съюз постепенно затяга правилата за енергийната ефективност на сградите като част от политиката за намаляване на въглеродните емисии. Сградният фонд е сред най-големите консуматори на енергия в Европа, а една от целите е купувачите и наемателите да разполагат с ясна информация колко енергия потребява даден имот и какви ще бъдат бъдещите разходи за отопление, охлаждане и електроенергия.
Подобни сертификати вече съществуват в редица европейски държави и са задължителна част от процеса по продажба или отдаване под наем на жилища. В България обаче практическото им приложение остава ограничено.
Основният проблем – повечето сгради нямат сертификати
Според експерти именно тук се крие най-сериозният риск. Данните показват, че едва малка част от жилищните сгради разполагат с валиден сертификат за енергийна ефективност. При многофамилните блокове това са основно сгради, които са били обновени по националните програми за саниране. При еднофамилните къщи делът е практически символичен.
Това означава, че ако законовите промени бъдат приети без преходен период или без изградена система за масово сертифициране, огромен брой собственици може да се окажат в ситуация, в която няма да могат да финализират продажба или договор за наем.
Сертификатът е за цялата сграда, а не за отделния апартамент
Допълнително усложнение е начинът, по който се издава документът. Сертификатът не се изготвя за конкретно жилище, а за цялата сграда.
Това означава, че собственик на апартамент не може самостоятелно да осигури необходимия документ, ако останалите съсобственици не желаят да участват в обследването. На практика една продажба може да зависи от съгласието на десетки съседи, което поставя въпроса как ще бъдат решавани подобни казуси.
Особено сложна би била ситуацията в старите панелни и тухлени блокове, където етажната собственост трудно организира общи решения дори по текущи ремонти.
Разходите могат да достигнат хиляди евро
Не по-малък проблем е цената на обследванията.
Изготвянето на сертификат изисква детайлна техническа оценка на сградата, анализ на конструкцията, отоплителните системи, топлоизолацията, дограмата и други характеристики. Стойността зависи от размера и спецификата на сградата, но при жилищните блокове може да достигне няколко хиляди евро.
Макар разходът да се разпределя между всички собственици, на практика често именно продавачът или човекът, който отдава жилището си под наем, ще бъде най-заинтересован процедурата да бъде извършена. Това може да доведе до спорове кой следва да финансира обследването.
Недостиг на специалисти
Експертите обръщат внимание и на друг сериозен проблем – липсата на достатъчно лицензирани компании и специалисти, които да извършват обследванията.
Ако в кратък период стотици хиляди собственици поискат сертификати, настоящият капацитет на пазара трудно би могъл да отговори на подобно търсене. Това създава риск от сериозни забавяния при сделки, по-високи цени на услугата и административно натоварване.
Какво означава това за пазара на имоти
Брокери предупреждават, че въвеждането на задължителен сертификат без достатъчно време за подготовка може временно да забави пазара на недвижими имоти.
Възможно е да се увеличат сроковете за финализиране на сделки, да се натрупат допълнителни разходи за продавачите и да възникнат нови административни процедури, които досега не съществуваха.
Най-засегнати вероятно ще бъдат собствениците на жилища в стари сгради, които никога не са преминавали енергийно обследване и не са били включвани в програми за саниране.
Какво предстои
Предложенията на Министерството на енергетиката са в процедура по обществено обсъждане, като заинтересованите организации, експерти и граждани могат да изпращат становища до края на определения срок.
Очаква се именно в този период да бъдат поставени въпросите за евентуален преходен период, възможностите за финансиране на обследванията, дигитализацията на сертификатите и механизмите, които да предотвратят блокиране на сделките с недвижими имоти.
Дебатът около промените тепърва започва, но още сега е ясно, че ако новите правила бъдат приети без допълнителни облекчения и без достатъчна подготовка, те могат да окажат сериозно влияние върху целия имотен пазар в България – от собствениците и купувачите до брокерите, нотариусите и фирмите за енергийни обследвания.
